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[樓市雜談] 誰才是中國樓市的終極接盤者?

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樓主
發表于 2018-7-18 07:08:42 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

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現在已經有很多人明白,房子要變成錢,不是租出去,就是賣出去;一座房子在那里,既不能當飯吃,也不能當錢花。所以,房子就需要轉讓,才能獲利—無論是使用權的轉讓(出租),還是整個產權的轉讓(出售)。如果無法完成轉讓,那么房產的持有者,就成了大家口中的“接盤俠”。不過,誰才是終極接盤者?誰才是韭菜之王呢?

眾所周知,那些炒房客,尤其是利用高杠桿進行炒房的人、盲目擴大規模的人,最終會成為樓市的犧牲品;這并非是聳言聽聞,有真實的案例支持。去搜搜溫州炒房團和鄂爾多斯,就知道一旦成了接盤俠,一旦遭遇平盤或者房價下行,那些多套房持有者的日子是多么的苦逼了。




但炒房客就是終極接盤者嗎?這樣看問題就會遮蔽問題的本質。前兩天馬光遠說,“中國不存在炒房團這樣的群體,因為人人都是炒房團”。在2016年房價高位,由于對未來的不確定和焦慮感,匆忙買了房。可以說那時候除了沾點貸款打折的光,基本上都要比現在多支出很多了。有人會說了,不買不行啊!租售同權就是句口號而已,落戶、上學、社保、購車,很多事情,沒有那一紙戶口,辦不成。反正買了就是財富,怎么能說接盤呢?

這就是對財富認識的誤區了:

首先,從市場經濟角度看,自住房被定義為保障性資產,而非財產性或者收入性資產;因此,自住房的資產規模增長并不意味著財富的累積,也不意味著生活品質的提升和幸福感的增強——那些貸款買房的朋友們,難道沒有覺得,背負貸款以后,生活壓力上去了,生活品質下來了呢?




其次,從房產投資財商角度分析,歐美發達國家的富裕階層和高凈值家庭通常把自住房的資產規模控制在資產總比的30%之內;自住房占比越高,說明投資和理財能力越弱,家庭僅能依靠單一收入,退休后只能依靠養老金生活,實際生活品質趨于下降。

再次,從現金流角度分析,自住房不能帶來穩定租金收入,也不能獲得銀行及其他金融機構的有效抵押;換句話說,自住房的資產僅是賬面財富,而非可以進行有效支配的資產;因此,現在就有那種住在豪宅里的“窮人”——為了房子努力工作,收入很大部分都為房子做了貢獻。

有人說了,那我不買房,我存錢,這樣就沒有利息支出了。這樣想也太天真了。不進行資產配置,僅僅持有紙幣可以說是另類接盤者。




老話講“久病床前無孝子”,實際上,人們所看重的真金白銀,更是經不起時間的消磨,更會隨時間的推移而銷蝕殆盡。時間讓財產“消亡”?可以從以下的例子中得到驗證:例子1:萬元戶現象;1985-1988年期間的一萬元,大約相當于當時城鎮職工120-150個月的工資收入。到現在,1萬元大約相當于目前城鎮職工2-3個月的收入。97%的財富消失了。

例子2:養老金,25年前也許普通退休職工會以為3萬元足夠養老,因為這差不多是其當時30年的工資收入,現在這個數字則上升到了約100萬,即100萬差不多是當下30年的工資收入,那么請問25年后多少錢夠養老?

總之,不配置資產不行,利息收入、理財收入,基本上追不上通貨膨脹率;隨意配置資產也不行,重金買下的房子,看似是漲價了,卻難以變現,或者變現之后,除去貸款,發現收益率也最終只是稍微跑贏通脹;如果出現變現困難,則真金白銀都變成了賬面資產。也許有理財高手,在股市、期貨市場游走,收益率也不錯,不想“XX戰”起來了,人民幣貶值了,財富依舊縮水了。

過去那種單一配置資產的方式已經不適用了,理財漸漸成了一門深邃的學問,唯有放開眼界,放眼全球,才能保證個人的財富,在風云跌宕中堅挺,在時間流逝中不虧不朽。安居客房源售前“中介、平臺”雙核驗,售后“全流程、全平臺”全保障。

本文原創,作者劉磊,福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員,《房產投資煉金術》課程導師,多家媒體房地產專欄作者、作家。

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沙發
發表于 2018-7-18 07:08:55 | 只看該作者
等于沒說
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板凳
發表于 2018-7-18 07:09:23 | 只看該作者
所以呢?說了等于沒說。。。
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地板
發表于 2018-7-18 07:09:39 | 只看該作者
所有的事就他一人講了
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