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[樓市雜談] 大城市房價漲不過小城市?原因并非你想的那么簡單

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樓主
發表于 2018-7-18 07:34:23 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

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三四線城市房價逆勢而動,原因往往歸結于PLS、一線城市限購等原因,也有人說趨勢很重要,所以要買小城市,等發展成為大城市了,就有盈利了。問題是,這么多年過去了,北京還是北京,燕郊也沒有成為首都,也沒有變成大城市。所以說,投資者對于房價研判,要么靠經驗,要么靠臆斷,買房在他們眼里,和買足彩似乎并沒有太大區別;但這樣做,可能會取得一時的勝利,卻不能保證避開所有的坑,房地產投資中,一個坑就值十萬,甚至百萬。

對于房價走勢,實際上是有規律可循的。這里筆者選取了澳大利亞的一個城市作為樣本來說明規律。不選國內,是由于國內房地產市場化從1998年開始,至今才30年,且其中充斥著調控與反調控,市場規律不能凸顯;但樓市就是資本市場,不管是哪國特色,從根本上說,其發展規律是保持一致的。

說起澳大利亞,可能大家第一反應就是悉尼,說起澳大利亞樓市,可能大家第一反應就是悉尼房價高。沒錯,悉尼作為澳大利亞最大城市,房價領跑全國也是正常的。問題是,買貴房子,買的是面子,體現的是身份;投資并非為了面子,而是為了漲幅,為了盈利及獲得永續現金流。




盲目套用國內經驗,認為一線城市房價漲得很猛,那么對于澳大利亞,悉尼的房價也應長勢喜人。但實際上,過去10年漲幅最高的區域,是維多利亞州首府墨爾本的周邊區域。

墨爾本西部工業區德里穆特距離市中心約18公里,似乎毫不起眼。不過,澳大利亞房產市場研究機構CoreLogic數據顯示,截止至今年5月份,德里穆特獨立屋中位價在過去10年里從183,352澳元上漲至656,195澳元,漲幅高達257.9%。德里穆特發展得益于鹿園(Deer Park)火車站升級改造,當地就業機會呈現爆炸式增長,人口隨之而來,配套設施不斷升級。墨爾本在過去10年里房價漲幅最高的10大城區還包括:高速發展區博士山(Box Hill),漲幅147.2%;城郊克利夫頓山(Clifton Hill),漲幅139.0%;濱海城區麥克雷(McCrae),漲幅138.9%。

墨爾本的例子說明了什么?在海外成熟的地產市場中,城市的大小、項目的華麗與否、項目的位置并非是投資者考慮的首要問題,他們的地產投資指導思想里把選擇投資介入時機(Timing)和趨勢(Trend)最為重要投資格言,而非位置。如何判斷房地產投資介入的最佳時機和趨勢呢?通常的判斷依據是房地產投資的時鐘原則:




12點鐘方向:

即達到房產市場周期的頂峰。相關的數據體現為:經濟進入過熱期,失業率上升,房屋均價創新高,租售比、收入比超過居民可承受合理值,空置率創新高,租金回報率創新低,房屋的拍賣清出率下滑,房屋成交量快速回落。

3點鐘方向:

即進入房產市場的回調周期。相關的數據體現為:經濟進入停滯期,失業率繼續攀升,房屋均價開始回落,租售比、收入比超過居民可承受合理值,空置率開始降低,租金回報率企穩,房屋的拍賣清出率降低,房屋成交量維持低位水平。

6點鐘方向:

即進入房產市場周期的底部。相關的數據體現為:經濟進入回暖期,失業率大大降低,房屋均價連續3個季度維持穩定或略有小幅回升,租售比、收入比進入居民可承受范圍,空置率創新低,租金回報率與貸款利率差距值最小,房屋的拍賣清出率上升,新房開工率連續3個季度小幅上升,房屋成交量開始回升。

9點鐘方向:

即進入房產市場上升周期。相關數據體現為:經濟進入高速增長期,失業率維持平穩,房屋均價連續上升,租售比、收入比開始拉大,空置率維持平穩及小幅上升,銀行進入加息周期,房屋的拍賣清出率創新高,新房開工率大大提升,房屋成交量逐漸加大。




在房產投資中,根據房產市場的周期變化來識別購買房產項目的市場拐點,確定最佳的投資介入時機和判斷未來房市趨勢。

此外,對于區域的選擇,還要考慮“房地產投資八大要素”,也成為“資本增值元素分析投資法”。這種方法是按照對房產增值影響強弱關系,挑選出來哪些市場特征和因素能促使房屋價值的提升。以下是通常考慮和判斷的要素:

·市政規劃:新的鐵路、橋梁、政府規劃的大型項目和工程、衛星城等(20分)

·就業機會:知識經濟區、新建購物中心、醫院、公司總部等(20分)

·房屋供給:供給長期短缺(20分)

·人口因素:增長率高,增長數量穩步增長,收入穩定提高等(20分)

·交通設施:公路,鐵路,隧道,橋梁,碼頭等(10分)

·公共設施:購物中心,銀行,醫院,娛樂設施等(10分)

·名校名企:知名中、小學,高校,跨國公司或知名企業的總部等(10分)

·人文景觀:山,水,湖,島,公園,風景名勝等(10分)

可能有人看了會說,這不就是我們常說的景好,有高鐵嘛。仔細看看,風景和鐵路,都是排名靠后的指標,且加分項只有10分。重點考察前四項:就業、人口、供給,以及未來的規劃。




有了這些理論,再看國內三四線樓市,就會發現,很多城市并不具備這八大要素,且它們的樓市發展已經在時鐘的12點位置了。未來不管怎么風吹草動,樓市都是要向3點位置發展,是一個向下的、消化前期上漲的部分和居民實際購買力之間的差距。加之大的調控趨勢對其的控制,怎么看三四線城市的樓市,都難有持久發展的趨勢和力度。無論如何,打開安居客,實時關注房價走勢!

本文原創,作者劉磊,福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員,《房產投資煉金術》課程導師,多家媒體房地產專欄作者、作家。

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